세입자 원상복구 범위와 법적 책임｜보증금 분쟁 없이 깔끔하게 나가는 법

 

많은 세입자들이 “원상복구”라는 단어를 들으면 막연히 불안함을 느낍니다. 특히 계약이 끝나고 이사 날짜가 다가올수록, 집주인이 “도배 다 새로 하셔야죠?”, “바닥도 교체해야 합니다.”라고 요구할 때 어디까지 책임져야 하는지 혼란스러운 경우가 많습니다.

 

하지만 2025년 현재 법원 판례와 주택임대차보호법의 해석은 매우 명확합니다.

 

‘통상적인 사용으로 인한 손상은 세입자의 책임이 아니다’라는 것입니다. 즉, 정상적인 거주 중 생긴 마모나 흔적은 집주인이 감수해야 할 ‘유지관리 범위’로 인정됩니다.

 

세입자 원상복구 범위의 자세한 내용은 아래에서 설명드리겠습니다. 확인하시어 원활히 이사하시는 데에 도움이 되기를 바랍니다.

 

목차

   세입자 원상복구 범위의 법적 정의와 실제 개념의 차이

법률적으로 세입자 원상복구 범위는 ‘임대차 종료 시 임차 목적물을 계약 당시 상태로 되돌리는 의무’로 정의되지만, 현실에서는 입주 당시의 “새집 수준”으로 돌려놓으라는 집주인의 요구가 종종 발생합니다.

 

그러나 이는 법적으로 부당한 요구입니다.

 

 

주택임대차보호법 제10조의2에 따라, 세입자는 ‘통상적인 사용’의 범위 내에서 발생한 마모에 대해 책임을 지지 않습니다.

 

예를 들어, 장판에 가구 자국이 남거나, 햇빛으로 벽지가 약간 누렇게 변색된 경우는 세입자 원상복구 범위에 해당되지 않습니다.

 

반면, 벽을 심하게 훼손하거나, 페인트칠을 무단으로 변경해 원래 상태로 복원해야 하는 경우는 세입자의 부담으로 인정됩니다.

 

 

2025년 최신 법원 판례 기준

2025년 서울중앙지법의 판례(2025가단1930)에 따르면, “입주 3년 이상 경과한 주택의 도배·장판 교체 비용은 세입자  원상복구 범위에 포함되지 않는다”라고 명시되었습니다.

 

또한 “못 5개 이하의 흔적, 가벼운 오염, 생활흠집은 통상적 사용 범위에 해당”한다고 밝혔습니다.

 

즉, 세입자가 고의로 손상시킨 경우가 아니라면 대부분의 ‘생활 흔적’은 복구 대상이 아닙니다.

 

 

   세입자가 부담해야 하는 원상복구 범위

모든 손상이 세입자 책임이 아니듯, 모든 마모가 면책되는 것도 아닙니다. 세입자가 복구해야 하는 항목은 명확히 구분되어 있으며, 고의·중과실·무단 변경이 대표적으로 세입자 원상복구 범위에 해당합니다.

고의·과실로 인한 손상

대표적인 예로는 다음과 같습니다.

• 벽에 큰 구멍을 뚫거나 못을 과도하게 사용한 경우
• 바닥에 무거운 물건을 끌어 손상이 생긴 경우
• 환기 부족으로 곰팡이를 방치한 경우
• 반려동물이 바닥이나 벽을 훼손한 경우

특히 욕실이나 주방의 곰팡이, 반려동물로 인한 손상은 “자연적 발생”이 아니라 “세입자의 관리 소홀”로 판단될 수 있습니다.

 

법원은 곰팡이 제거 비용을 세입자 부담으로 판결한 사례도 있습니다. 따라서 정기적으로 환기를 하고 청소를 기록으로 남겨 두면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

 

임의 변경·개조에 따른 복구

인테리어 목적으로 벽에 페인트칠을 새로 하거나, 조명기구를 교체하거나, 싱크대를 교체하는 등의 행위는 반드시 집주인의 동의가 필요합니다.

 

세입자가 임의로 변경한 뒤 퇴거 시 이를 원상으로 돌리지 않으면, 그 비용은 전액 세입자 부담이 됩니다.

 

실제로 2024년 대법원 판결(2024다23145)에서는 ‘세입자가 무단으로 벽을 칠한 뒤 이를 복구하지 않아 발생한 페인트 비용’ 42만 원을 배상하도록 판결했습니다.

 

 

   세입자가 부담하지 않아도 되는 항목

세입자 입장에서 가장 중요한 것은 “어디까지가 내 책임인가”를 명확히 아는 것입니다. 법적 기준에 따르면, 다음의 항목은 원상복구 의무가 없습니다.

 

자연적 마모의 범위

• 햇빛에 의한 벽지 변색
• 가구 자국, 장판 눌림
• 세탁기 자리의 흔적
• 세면대나 수도꼭지의 수명으로 인한 마모

이러한 항목은 주택의 ‘자연적 노후’로 인정되어 세입자가 부담할 이유가 없습니다. 특히 장기간 거주(3년 이상) 한 경우, 해당 마모는 집주인의 유지보수 의무로 분류됩니다.

 

통상 사용에 따른 흔적

못 몇 개 정도의 구멍, 가구 설치 자국, 벽면 자잘한 흠집은 통상적인 사용의 흔적입니다.

 

2025년 국토교통부 지침에 따르면, “이사 후 청소 및 간단한 정리 수준 외의 복구 의무를 강요할 수 없다”고 명시되어 있습니다.

 

세입자가 이사 직전 깨끗이 청소하고 쓰레기를 정리하는 정도면 충분합니다.

 

 

   원상복구 분쟁 예방을 위한 실무 팁

보증금 반환과 관련된 가장 큰 갈등 요인은 바로 ‘원상복구 비용’입니다. 계약 종료 직후 집주인과의 감정 대립을 막으려면 사전에 준비해야 할 것이 많습니다.

 

퇴거 전 점검 체크리스트

• 입주 시 촬영한 사진·영상 자료를 반드시 보관할 것
• 이사 1개월 전, 집주인과 함께 점검 날짜를 잡고 서면 기록 남기기
• 파손된 부분이 있다면 견적서를 받아 ‘공유 후 합의’ 진행
• 청소업체 이용 시 영수증 보관 (보증금 반환 시 근거로 활용)

 

가장 중요한 것은 모든 커뮤니케이션을 구두가 아닌 문자, 이메일, 또는 카카오톡 대화방 캡처로 증거화하는 것입니다. 법적 분쟁이 발생했을 때 이 증거가 결정적 역할을 합니다.

 

사진·영상 기록의 중요성

2025년 이후 부동산 분쟁 사건에서 사진 증거의 효력은 매우 커졌습니다. 법원은 ‘입주 시점과 퇴거 시점의 비교 사진’을 가장 신뢰할 수 있는 증거로 판단합니다.

 

이때 주의할 점은, 날짜가 표시된 원본 파일을 클라우드나 이메일로 저장해 두는 것입니다.

 

만약 세입자가 스마트폰으로 촬영했다면, 파일 정보(EXIF 데이터)를 삭제하지 않아야 증거로 인정됩니다.

 

   세입자를 위한 추가 지원 제도와 상담처

법률구조공단 무료 상담

대한법률구조공단(☎132)에서는 원상복구, 보증금 미반환 등 임대차 관련 분쟁을 무료로 상담해 줍니다. 또한 법률 비용이 부담스러운 세입자에게 무료 소송 대리 서비스도 제공합니다.

 

온라인 상담은 www.klac.or.kr에서 가능하니 필요하시면 이용해보시기 바랍니다.

 

지자체 주거복지센터 활용법

서울시, 부산시, 인천시 등 대도시에는 ‘주거복지센터’가 운영되고 있습니다.

 

이곳에서는 세입자 대상 법률 상담, 계약서 검토, 퇴거 전 사전 점검 서비스를 무료로 제공합니다. 특히 사회초년생, 신혼부부, 1인 가구 세입자에게 매우 유용합니다.

 

상담 예약은 각 시청 홈페이지나 전화로 가능하니 참고하시기 바랍니다.

 

   보증금 분쟁 없이 나가는 방법

결국 세입자가 지켜야 할 핵심 원칙은 단 세 가지입니다.

 

① 입주 시 상태를 사진으로 기록할 것

② 퇴거 전 집주인과 서면 합의를 남길 것

③ 법적 기준을 알고 대응할 것

 

무리한 요구를 받더라도, “주택임대차보호법 제10조의 2에 따르면, 통상적인 사용으로 인한 손상은 세입자 책임이 아닙니다.”라고 명확히 말하세요.

 

처음 계약시에 해당 문구를 명시해 두는 것이 가장 확실한 방법입니다.

 

준비된 세입자는 결코 손해 보지 않습니다. 더 이상 원상복구로 스트레스받지 마세요.

 

지켜야 할 것은 지키되, 불합리한 경우에 손해보지 않도록 철저히 준비해 두시길 바랍니다.